四合院買(mǎi)賣(mài)合同與二手房買(mǎi)賣(mài)的一般條款并沒(méi)有多大區(qū)別，由于四合院的特殊性，購(gòu)房者一般在購(gòu)買(mǎi)四合院之后都要進(jìn)行翻修，所以在交房時(shí)間、房屋質(zhì)量等問(wèn)題上不會(huì)像商品房買(mǎi)賣(mài)那樣嚴(yán)格。因此有關(guān)專(zhuān)家在有關(guān)合同簽署問(wèn)題上給記者做出了以下答復(fù)。
1.關(guān)于購(gòu)房款的支付。由于四合院的特殊性，在購(gòu)買(mǎi)四合院時(shí)只能一次性交清所有款項(xiàng)，不能貸款，因此為了平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益和風(fēng)險(xiǎn)，在付款安排上，建議在雙方簽署買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候支付一部分定金，辦理過(guò)戶手續(xù)的時(shí)候支付部分購(gòu)房款，其余大部分房款應(yīng)在繳納契稅后取得新產(chǎn)權(quán)證時(shí)支付。
2. 關(guān)于出售方的承諾。由于四合院的歷史遺留問(wèn)題比較多而且權(quán)屬狀況非常復(fù)雜，因此在事先調(diào)查中并不能發(fā)現(xiàn)所有的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題，許多問(wèn)題僅僅只能依據(jù)出售方的承諾或保證，所以，在買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)明確約定出售方的責(zé)任和承諾。另外，如果經(jīng)雙方協(xié)商后一直認(rèn)為由出售方進(jìn)行過(guò)戶前的測(cè)繪和評(píng)估、過(guò)戶后翻建的規(guī)劃報(bào)批手續(xù)等也應(yīng)在買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定出來(lái)。除此之外，“我愛(ài)我家”還指出，在合同中還應(yīng)明確約定違約的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和救助措施。
3.關(guān)于土地出讓金及其他費(fèi)用。依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，在轉(zhuǎn)讓該四合院的時(shí)候，應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金。該土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)視地段狀況的不同而不同，最后由房管部門(mén)核準(zhǔn)確定，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)明確該費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)并在買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定。同時(shí)，四合院買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中還會(huì)涉及到測(cè)繪費(fèi)、評(píng)估費(fèi)以及契稅等各種稅費(fèi)，也應(yīng)在買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定。另一方面，在辦理四合院買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，還會(huì)涉及到各種稅費(fèi)。各主要稅費(fèi)如下：
1）契稅：一般為轉(zhuǎn)讓價(jià)款的百分之三，由購(gòu)房者繳納。根據(jù)北京市普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)：“單套建筑面積在140（含）平方米以下，建筑容積率在1.0以下，實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下”，四合院一定是非普通住宅，所以，在稅款方面不享受優(yōu)惠政策。
2） 印花稅：為轉(zhuǎn)讓價(jià)款的萬(wàn)分之五，由買(mǎi)賣(mài)雙方分別繳納。
3）測(cè)繪費(fèi)用：購(gòu)房者可以自由選擇國(guó)家認(rèn)可的測(cè)繪單位辦理測(cè)繪，測(cè)繪費(fèi)用參照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)確定，由購(gòu)房者繳納。
4）評(píng)估費(fèi)用：依據(jù)北京市物價(jià)局、北京市房屋土地管理局《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估收費(fèi)、土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià)，一般由購(gòu)房者繳納。
